Terrain et fiscalité


Conseils utiles avant d'acheter un terrain à bâtir

Le candidat acquéreur d'un terrain pour construire une maison peut obtenir auprès de la mairie un certificat d'urbanisme récent qui le renseignera :

  • sur la constructibilité du terrain
  • sur les contraintes architecturales à respecter (formes des toitures, des fenêtres, couleur des tuiles)

Le candidat acquéreur peut consulter à la mairie le POS, plan d'occupation des sols, pour se donner une idée de l'évolution de l'environnement du terrain.
Il se renseignera également sur les servitudes qui pèsent éventuellement sur le terrain.
La surface et les limites du terrain mentionnées au cadastre n'ont pas de valeur juridique.
En cas d'incertitude, il est préférable de faire établir un bornage par un géomètre-expert.
Un spécialiste peut également être chargé de réaliser une étude du sol.
Cela permet de s'assurer que le terrain est techniquement constructible.
Il convient également de savoir si le terrain :

  • est alimenté en eau, gaz, électricité, téléphone
  • est raccordé au réseau d'assainissement collectif

En cas de non raccordement aux différents réseaux, le candidat acquéreur peut se faire établir un devis auprès des services concernés.
Si le terrain est dans un lotissement, le candidat acquéreur doit demander à consulter le règlement de lotissement et le cahier des charges ou à défaut l'arrêté de lotir pour s'assurer que son projet est compatible avec les dispositions prévues dans ces documents.

L'avant-contrat de vente d'un terrain à bâtir

Préalablement à la vente, vendeur et candidat acquéreur signent un avant-contrat qui détermine les conditions dans lesquelles se fera la vente.
Sa signature engage le vendeur et le candidat acquéreur.
Sa rédaction est extrêmement importante.
Il est conseillé de confier la rédaction de l'avant-contrat à un professionnel : notaire ou tout autre conseil (agent immobilier, conseil juridique) accepté par le vendeur et l'acheteur.
Le professionnel a un devoir de conseil et se chargera de réunir les pièces nécessaires à l'établissement de l'avant-contrat.
L'avant-contrat peut être :

  • soit une promesse unilatérale de vente
  • soit un compromis de vente

Dans la promesse unilatérale de vente, le propriétaire fait une offre de vente par laquelle il donne au candidat acquéreur une option sur son terrain pendant un délai clairement précisé.
La promesse unilatérale de vente établie sous-seing privée, c'est à dire rédigée sur papier libre et signée par le candidat acquéreur et le vendeur, doit être impérativement enregistrée dans un délai de 10 jours au bureau d'enregistrement (se renseigner auprès du centre des impôts).
Le compromis de vente ou promesse synallagmatique correspond à une vente ferme qui engage le candidat acquéreur comme le vendeur.
Avant de signer un compromis de vente le candidat acquéreur doit donc s'assurer que le terrain correspond bien à ce qu'il recherche.
Le compromis de vente peut cependant contenir une clause prévoyant, sous certaines conditions, un désistement unilatéral ou réciproque.
L'avant-contrat peut aussi être une promesse unilatérale d'achat ; Dans ce cas, seul le candidat acquéreur s'engage sans avoir la garantie que le terrain lui sera vendu.

Droits d'enregistrement à l'achat d'un terrain par un particulier

Champ d'application :

  • Le particulier est une personne physique qui achète un terrain à bâtir pour y édifier une construction à usage d'habitation.
  • L'affectation à l'habitation peut-être réalisée à titre de résidence principale ou secondaire. Le logement peut-être donné en location.

Conditions

Le régime des droits d'enregistrement s'applique :

  • quelle que soit la superficie du terrain
  • sans engagement de construire de l'acheteur
  • à la condition que le vendeur, s'il est une collectivité locale, n'ait pas opté pour le régime de la TVA

Base de calcul des droits d'enregistrement

  • soit le prix de cession du terrain tel qu'il est exprimé dans l'acte de vente (ou la valeur des droits sociaux) augmenté des charges (à l'exclusion des intérêts lorsque le prix est payable à terme)
  • soit la valeur vénale réelle du terrain si l'administration fiscale l'estime supérieure au prix augmenté des charges

La valeur vénale correspond à la valeur marchande réelle. La méthode d'évaluation la plus utilisée en pratique pour connaître cette valeur marchande consiste à calculer la valeur moyenne au m2 en partant du prix connu d'autres terrains semblables. Le taux des droits d'enregistrement est de :

  • 3,6% de droit départemental d'enregistrement (le Conseil Général peut le modifier chaque année dans une proportion de 1 à 5%)
  • un prélèvement pour frais d'assiette de 2,50% calculé sur le droit départemental
  • 1,20% de taxe additionnelle au profit de la commune ou d'un fond de péréquation départemental

Aux droits d'enregistrement s'ajoute le salaire du conservateur des hypothèques. C'est un droit fixe ou proportionnel à la valeur du terrain, selon la nature d'intervention du conservateur des hypothèques.


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